지구단위계획의 정의
지구단위계획은 도시계획의 일환으로, 일정 지역을 대상으로 토지이용, 건축물 배치, 건축물 형태, 기반시설 등에 관한 계획을 수립하는 것을 말합니다. 이를 통해 해당 지역의 체계적이고 계획적인 개발을 도모하고자 하는 것이 지구단위계획의 목적입니다. 지구단위계획은 도시계획의 상위 계획인 도시기본계획을 바탕으로 수립되며, 보다 구체적이고 실현 가능한 계획을 수립하는 것이 특징입니다. 따라서 지구단위계획은 도시기본계획의 내용을 구체화하고 실현하는 역할을 합니다.
지구단위계획의 주요 내용은 다음과 같습니다. 토지이용계획: 토지의 용도, 건폐율, 용적률 등을 계획. 건축물 계획: 건축물의 배치, 높이, 형태, 외관 등을 계획. 기반시설 계획: 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 설치 및 정비를 계획. 환경계획: 경관, 에너지, 환경 등 환경적 요소를 고려한 계획. 이처럼 지구단위계획은 특정 지역의 체계적이고 계획적인 개발을 위해 수립되는 도시계획의 중요한 수단입니다. 지구단위계획을 통해 지역의 특성을 반영하고, 주민의 의견을 수렴하여 보다 바람직한 도시 환경을 조성할 수 있습니다.
지구단위계획 지정 기준
도시의 기능 및 미관 개선이 필요한 지역. 노후화된 도심지역, 주거환경이 열악한 지역 등. 토지이용의 합리화와 도시 기능의 증진이 필요한 지역. 토지이용이 혼재되어 있거나 기반시설이 부족한 지역 등. 역사적·문화적 보존가치가 있는 지역. 역사적 유적지, 문화재 주변 지역 등. 자연환경의 보전 및 관리가 필요한 지역. 자연경관이 우수한 지역, 생태계 보전이 필요한 지역 등. 계획적이고 체계적인 개발이 필요한 지역. 대규모 개발사업 예정지역, 도시개발사업 시행지역 등. 그 밖에 도시관리를 위해 필요하다고 인정되는 지역. 도시계획위원회 등의 심의를 거쳐 지정. 이와 같은 지정 기준에 따라 지구단위계획이 수립되며, 이를 통해 해당 지역의 체계적이고 계획적인 개발을 도모할 수 있습니다. 도시지역 내 지구단위계획 : 도시지역 내에서 지구단위계획이 수립되는 경우, 다음과 같은 내용들이 주요하게 다루어집니다. 토지이용계획 : 용도지역 및 용도지구 지정. 건폐율, 용적률, 높이 등 건축물 규제. 토지의 합리적 이용을 위한 계획. 기반시설 계획. 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 배치 및 규모 계획. 기반시설의 확충 및 정비 방안 수립. 건축물 계획 : 건축물의 배치, 형태, 외관 등에 대한 계획
건축물 용도, 규모, 높이 등에 대한 규제. 경관 및 환경계획 : 지역의 자연경관 및 역사문화경관 보전 방안. 에너지 절감, 환경친화적 설계 등 환경계획. 교통계획 : 보행, 자전거, 대중교통 등 교통수단별 계획. 주차장, 도로 등 교통시설 계획. 단계별 실행계획 : 단계별 사업추진 및 재원조달 방안 등. 이처럼 도시지역 내 지구단위계획은 해당 지역의 특성을 고려하여 체계적이고 종합적인 계획을 수립하게 됩니다. 이를 통해 도시의 기능 및 미관 개선, 토지이용의 합리화, 환경 보전 등을 도모할 수 있습니다. 비도시지역에서 지구단위계획 수립 시 고려해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다. 토지이용계획 : 농업, 임업, 자연보전 등을 고려한 토지이용 계획 수립. 용도지역 및 용도지구 지정 : 개발 가능 지역과 보전 지역의 구분. 환경보전계획 : 자연환경 보전 및 생태계 보호 방안 수립. 수질, 대기질, 토양 등 환경 영향 평가 및 관리 계획. 기반시설 계획 : 도로, 상하수도, 전기 등 기본적인 인프라 구축 계획. 농촌지역의 생활편의시설 확충 방안. 경관 및 문화유산 보존. 자연경관 및 문화유산의 보존 및 활용 방안 : 경관을 고려한 건축물의 배치 및 디자인 계획. 농업 및 임업 활성화 계획. 농지 및 임지의 효율적 이용 계획 : 농업 및 임업 생산성 향상 방안. 주거 및 생활환경 개선 : 주거환경 개선을 위한 주택 공급 및 정비 계획. 지역 주민의 생활 편의시설 확충 방안. 지역경제 활성화 계획 : 지역 특산물 및 관광자원 개발 방안. 지역경제 활성화를 위한 산업 유치 및 지원 계획. 사회적 인프라 확충 : 교육, 의료, 복지시설 등 사회적 인프라 확충 계획. 재해 및 안전 관리 : 재해예방 및 안전관리 계획 : 홍수, 산사태 등 자연재해에 대비한 방안. 비도시지역 지구단위계획은 도시지역과 달리 자연환경과 농업, 임업 등의 특성을 고려한 계획이 필요합니다. 이를 통해 해당 지역의 지속 가능한 발전과 주민 생활의 질 향상을 도모할 수 있습니다.
지구단위계획구역 내에서 법률 규정의 완화 적용
이러한 완화는 주로 지역의 특성에 맞는 개발을 촉진하고, 지역 주민의 생활환경을 개선하기 위한 것입니다. 주요 완화 사항들은 다음과 같습니다. 건폐율 및 용적률 완화 : 특정 용도나 개발 목적에 따라 건폐율 및 용적률을 완화할 수 있습니다.
예를 들어, 주거 환경 개선이나 상업 활성화를 위해 기존 규제를 완화하는 경우가 있습니다. 건축물 높이 제한 완화 : 도시 미관, 경관, 일조권 등의 영향이 적은 경우 건축물 높이 제한을 완화할 수 있습니다. 특정 지역의 랜드마크 건축물이나 고층 건물 개발을 위한 완화가 이루어질 수 있습니다. 주차장 설치 기준 완화 : 대중교통이 잘 발달한 지역이나 특정 용도의 건축물에 대해 주차장 설치 기준을 완화할 수 있습니다. 소규모 상업 지역이나 복합 시설 등에 대해 주차장 설치 기준을 탄력적으로 적용합니다. 용도 지역 및 용도 지구 변경 : 지역 개발의 목적에 따라 용도 지역 및 용도 지구를 변경하고, 이에 따른 규제를 완화할 수 있습니다. 예를 들어, 상업 지역을 주거 지역으로 변경하거나, 공업 지역을 복합 용도로 변경하는 경우가 있습니다. 녹지 비율 완화 : 특정 개발 계획에 따라 녹지 비율을 완화할 수 있습니다. 단, 환경 보전과 조화를 이루도록 신중히 계획이 수립되어야 합니다. 기타 기반 시설 규제 완화 : 도로, 상하수도, 전기 등 기반 시설 설치 기준을 완화할 수 있습니다.
지역 특성에 맞는 유연한 인프라 구축이 가능하도록 합니다. 이러한 법률 규정의 완화는 계획 수립 과정에서 주민 의견 수렴, 환경 영향 평가, 전문가 검토 등을 거쳐 신중하게 이루어져야 합니다. 또한, 완화된 규제가 지역 발전에 긍정적인 영향을 미치도록 지속적인 모니터링과 평가가 필요합니다.
지구단위계획구역 지정 절차는 도시 및 주거 환경 정비법
일반적인 지정 절차는 다음과 같습니다. 지구단위계획구역 지정 필요성 검토 : 해당 지역의 개발 및 정비 필요성을 검토하여 지구단위계획구역 지정을 검토합니다. 지방자치단체 또는 관련 기관에서 주도적으로 필요성을 조사합니다. 기초 조사 및 계획 수립 : 지정 대상 지역에 대한 기초 조사를 실시합니다. 토지 이용 현황, 인구, 교통, 환경 등의 자료를 수집하여 분석합니다. 조사 결과를 바탕으로 지구단위계획(안)을 수립합니다. 주민 의견 수렴 : 주민 공청회, 설명회 등을 통해 주민들의 의견을 수렴합니다. 주민들의 의견을 반영하여 계획을 수정하거나 보완합니다. 관계 기관 협의 : 환경, 교통, 문화재 등 관련 기관과 협의를 진행합니다. 필요시 환경 영향 평가 등의 절차를 거칩니다. 지구단위계획구역 지정(안) 확정 : 주민 의견 수렴 결과와 관계 기관 협의 결과를 반영하여 최종 지구단위계획(안)을 확정합니다. 지방자치단체의 승인 절차를 거칩니다. 지구단위계획구역 지정 고시 : 확정된 지구단위계획구역 지정(안)을 관보 또는 지방자치단체의 공보에 고시합니다.
고시와 함께 지구단위계획구역이 공식적으로 지정됩니다. 지구단위계획 시행 : 고시된 지구단위계획에 따라 개발 및 정비 사업을 시행합니다. 사업 시행 과정에서 지속적인 관리와 평가를 통해 계획의 이행 여부를 점검합니다. 이와 같은 절차를 통해 지구단위계획구역이 지정되며, 지정된 구역 내에서는 해당 계획에 따라 개발 및 정비가 이루어지게 됩니다. 각 단계에서 주민 참여와 협의가 중요한 역할을 하며, 계획의 실효성을 높이기 위해 지속적인 모니터링이 필요합니다.