부동산 투자를 위한 방법
어떤 분이 질문을 하셨는데 어떤 내용이었냐면 아직 투자를 해본 적은 없습니다. 이제 부동산 공부를 한 지 얼마 되지 않은 분이셨습니다. 그런데 공부를 하면서 들었던 생각이 도대체 이 공부를 몇 년까지 해야지 내가 실행 단계까지 갈까라는 생각이 들었다고 합니다. 아직 이분께서는 투자를 하지 않았지만 먼저 투자를 하신 분들 있는데, 그럼 최근에 자산 가격이 많이 빠지면서 힘들어하는 그런 모습을 보면서 아 내가 투자를 하고 나서 저런 것들을 다 견딜 수 있을까? 해낼 수 있을까라는 두려움도 들었다고 합니다. 지금 부동산 공부를 하고 있는데, 내가 몇 년을 해야지 실행까지 갈 수 있느냐 이 부분입니다. 그래서 이것에 대한 제 생각을 좀 말씀드리려고 합니다. 제가 첫 번째로, 말씀드리고 싶은 부분은 뭐냐면 이분께서는 지금 어떻게 보면 공부를 위한 공부를 하고 있다고 생각을 합니다. 왜냐하면, 단순하게 우리가 강의를 듣고 있지만, 부동산 강의를 듣고 지역을 분석하고 그렇게 하는 것들 그런 것들을 어떻게 보면 공부라고 할 수 있습니다. 공부를 위한 공부를 몇 년을 하시는 분도 있습니다. 그런 분들은 계속 강의만 들고, 겁이 나서 실현은 하지 못하고 있습니다. 내가 아직 완벽한 이 공부가 안 된 거 같으니 나는 그래 투자를 하지 못해라고 생각을 하고 공부만 합니다. 절대 이렇게 해서 안 된다고 생각합니다.
투자를 위한 공부의 중요성
공부를 위한 공부가 아니라 투자를 실행하기 위한 공부입니다. 그러니까 투자를 실행하기 위한 공부 전 이게 되게 다르다고 생각합니다. 공부는 어떻게 보면 나의 어떤 부동산에 대한 지식을 쌓는 거 그런 원리를 배우고 지식을 쌓는 그런 행위라고 볼 수 있습니다.. 투자를 위한 공부는 결국 그 목적이 투자입니다. 그래서 처음에 공부를 할 때부터 어떻게 마음을 먹냐면 이건 투자를 위한 사전 단계로 내가 지금 하고 있는 건 사전단계야 결국 이건 투자를 할 거기 때문에 내가 사전 작업 사전 작업을 지금 하고 있어라고 생각하는 겁니다. 만약에 우리가 이렇게 생각을 하고 접근을 하시는데, 어떻게 되냐면 나는 투자를 할 거기 때문에 투자처를 찾는 공부를 하게 됩니다. 그래서 만약에 내가 앞에 있는 공부를 위한 공부를 했다고 하면 계속 어떤 원리를 찾게 되고 부동산은 왜 이렇게 흘러가지 계속 그런 거에 집중하게 됩니다. 그런 것도 도움이 되긴 하지만 계속적으로 그런 공부만 해서는 이 실행으로 나아갈 수가 없습니다. 그래서 저는 그분께도 어떻게 말씀드렸냐면 아 우리는 투자를 위한 공부를 해야 된다. 결국 사전 단계 사전 작업 이 사전 작업을 내가 한다는 생각으로 공부를 하면 이게 훨씬 재미있어지게 됩니다. 왜냐 나는 투자를 할 거기 때문입니다. 훨씬 재밌어지고 훨씬 빨리 우리가 실행까지 갈 수 있습니다. 투자를 위한 공부에 대해서도 좀 제가 이 시간에 자세하게 말씀드리려고 합니다. 두 번째 말씀드리고 싶은 부분은 투자 지역 선정을 먼저 선정합니다. 여기 투자를 해야 되는데 어떤 지역에 하지 그냥 이렇게 하면 됩니다. 그래서 전국에 있는 그 도시들을 대상으로 여기가 미분양도 적고 향후 공급도 적고 지금 청약 경쟁률도 잘 나오는 이런 정보와 물건들을 정리해 가는 겁니다. 지역을 선정할 때는 이 모든 조건에 부합되는 곳들은 없을 겁니다. 나는 미분양과 우선순위는 미분양이 급감을 하는 곳과 정말 미분양이 없는 곳이어야 합니다. 두 번째 우선순위는 공급 공급이 향후에 그래도 많이 줄어드는 곳이 많으면 안 되는 나만의 기준을 잡습니다. 여기 조건에 해당되는 지역에 공급이 줄고, 세 번째는 지금 청약 경쟁률이 그래도 잘 나오는 곳 이런 식으로 체크를 합니다. 그래서 최대한 체크가 많은 곳들을 찾아내는 것 그게 투자 지역을 찾는 방법이라고 생각합니다. 네 번째는 결국에는 매매지수의 그래프를 흐름 봐야 됩니다. 그래서 아 이 지역이 쭉 하락하다가 최근의 저점 찍고 상승하는 곳인가 이제 이런 기준을 봐야 됩니다.
지역 선택과 입지 분석
체크가 많은 것들을 우선순위로 정해서 우리가 일단 투자 지역을 선정을 해야 됩니다. 그러면 이제 지역을 어떻게 우리가 하나를 선정하게 됩니다. 1개의 지역을 선정하고, 그다음에 할 것은 결국엔 입지 분석이 들어가야 됩니다. 그 지역에서 제일 1등인 거 제일 비싼 곳부터 보면 됩니다. 제일 비싼 곳 그러면 만약에 우리가 서울 같은 경우는 보면 그 대치동이 가격이 비쌉니다. 그럼 이 대치동이 평당 1억이라고 가정하고, 그 1억 인 아파트 평당 1억 인 아파트에 동서남북을 보는 방법입니다. 동서남북을 보면서 여기 지금 살펴봤더니, 여기 너무 학원가가로 밀집되고, 역세권의 이런 요소들과 요인이 아파트 가격의 받쳐주는 곳으로 생각하면 됩니다. 그러면 어 이렇게 계속 좋은 곳들 당장 내 돈으로 살 순 없지만, 좋은 것들을 많이 알게 되면 입지를 보는 눈이 생깁니다. 입지를 보는 눈 그래서 이게 되게 중요합니다. 근데 많은 분들이 어떤 생각을 하냐면 아 나는 돈이 적으니까 비싼 곳 보지 말고 내 돈으로 살 수 있는 것만 봐야지 이렇게 생각하게 됩니다. 그러나, 절대 그렇게 하시면 안 됩니다. 왜냐하면, 내 돈으로 가능한 곳만 보면 어떤 곳이 입지가 좋은지만 고집한다면, 공부가 안 됩니다. 그냥 그 돈에 맞춰서 적당한 걸 살려고 합니다. 그러면 정말 엄한 곳 사면 안 되는 곳을 사가지고 고생할 수 있습니다. 그래서 내가 당장 뭐 이런 평당 1억 하는 곳을 살 능력은 안 된다. 할지라도 이런 것들을 계속 봐야 됩니다. 임장을 가보시고 계속 봐야 됩니다. 그러면 세 번째는 이제 아파트 단위로 들어가는데 이제부터는 아파트를 추려나가는 기준을 찾아야 합니다. 아파트를 추려나갈 때 가장 첫 번째 기준은 아까 봤던 입지 입지가 좋은가 두 번째는 가격이 저평가되어 있는가 이 가격의 저평가 여부는 우리가 어떻게 판단하냐면 단순하게 이렇게 볼 수 있습니다. 그 지역에 대장 아파트가 있습니다. 내가 보려는 아파트가 만약에 B 아파트라 했을 때 이 두 아파트의 가격을 비교해야 됩니다. 비교를 하는데 보통은 A가 올랐다고 해서 B 아파트가 동시에 오르진 않습니다. 그러니까 원래 이 비싼 곳 수요가 이 수요의 힘에 의해서 비싼 곳부터 먼저 가게 됩니다. 어느 정도 격차를 벌리다가 그다음에 상승하고 이렇게 움직이게 됩니다.
투자를 위한 작업 비교
내 투자금 대비해서 살 수 있는 곳 그 투자금으로 살 수 있는 아파트를 찾기 시작합니다. 이때 중요한 포인트가 있습니다. 내 투자금이 1억밖에 없다 하더라도 1억으로 되는 아파트뿐만 아니라 예를 든다면 투자 투자금 뭐 삼억으로 할 수 있는 아파트 추리고 2억으로 할 수 있는 아파트 추리고 1억으로 할 수 있는 아파트 추리고 이런 식으로 하는 겁니다. 그렇게 하는 이유는 지금은 매매와 전세 차이가 투자금이 되는 것처럼, 전세가가 상대적으로 낮아서 갭이 클 수 있습니다. 근데 나중에는요 전세가 올라가면 또 갭이 줄 수 떨어질 수 있습니다. 3억 들던 게 2억 들 수 있고 또 2억 들던 게 1억이 될 수 있고 선택지가 이게 좀 달라질 수 있습니다. 그래서 어차피 지금 당장 투자할 게 아니라면 여기 저도 변동했기 때문에 최대한 우리가 좀 좋은 선택지를 많이 만드는 작업 그게 필요하게 됩니다. 그래서 저는 딱 내 투자금에 맞게 할 것이 아니라 여기서 또 중요한 게 있습니다. 내가 생각하는 나만의 1등 2등 3등 아파트를 추려나갑니다. 그래서 여기서 이제 추리는데 이 추릴 때 정말 중요한 기준입니다. 이 기준이라는 게 다 똑같지는 않습니다. 그래도 조금 더 우리가 많이 보는 기준은 뭐 브랜드이냐 여기가 대단지인지, 여기가 상권이 좋은지 학군의 그런 기준이 있을 겁니다. 기준들을 좀 대입을 해 가지고 연식의 기준 도 생각 해야 합니다. 나만의 1등이든 3등을 딱 고르고, 거기에 내 생각을 적립해야 합니다. 1등으로 생각하는 이유는 이런 이런 점 때문에 저는 1등으로 생각합니다. 그걸 적어야 놔야 합니다. 그게 정말 나의 기준을 키우는 방법입니다. 그래서 이렇게 나의 1등 2든 3등까지 추리고 최종적으로 마지막으로, 나의 원픽 내가 생각하는 단 하나의 아파트를 고르면 되는 겁니다. 그런 식으로 하시면 이게 정말 아까 말씀드린 우리가 투자를 위한 그 공부 정말 투자를 위한 진정한 공부가 저는 된다고 생각을 합니다.
실행과 실패에 대한 두려움
내가 공부할 때 뭐 계약서를 쓸 땐 특이하게 이걸 넣으라고 했지 전세를 맞출 때는 이렇게 하라고 했지 부동산 소사니까 협상할 때 이렇게 하라고 했지 그 모든 내가 그동안 배웠던 것들이 여기에 적용이 됩니다. 적용이 되면서 이 지식이 더 성장하게 됩니다. 예전에 작았던 지식이 이만큼 커지게 되는 겁니다. 그래서 저는 실행을 하느냐 안 하느냐에 따라서 내가 부동산 실력이 정말 더 큰 차이가 난다고 생각을 합니다. 그리고 이거 실행을 할 때 사람들이 실행을 주저하는 가장 큰 이유는 이 실패에 대한 두려움이 실패의 원인이라 생각합니다. 투자 공부를 위해서 지역을 선정하고 입지를 분석하고 나만의 원픽까지 정하는 그 과정들 그 과정들을 내가 제대로 했다고 하면 실패 어렵다고 생각합니다. 근데 이 실패라는 것도 사실 되게 주관적이라고 생각됩니다. 왜냐하면, 내가 어떤 아파트의 가격이라던가 이런 것들을 되게 단기적으로 보게 됩니다. 일시적으로 이 아파트 가격이 떨어질 수 있고, 그러면 아 이게 떨어졌다고 실패한 거라고 생각하는 사람도 있습니다. 근데 어떤 사람들은 아 이거 일시적으로 떨어진 것이기 때문에 이거 회복할 수 있다고 생각하는 사람도 있습니다. 그런 사람들 입장에서는 사실 이게 실패가 아니게 되는 겁니다. 내가 이걸 살 때 아파트를 고를 때 그래도 가치가 있는 것 정말 그래도 가치가 있고 사람들의 수요가 있는 겁니다. 예를 들면 정말 수치로 얘기하면 그래서 그 도시에서 상위 30 %에서 50프로 안에 드는 거 이런 것들 잘 선택했다고 하면 사실 실패하기도 어렵다고 생각합니다. 그래서 일시적으로 지금 금리라던가 이런 영향 때문에 가격이 빠질 수 있지만 결국에는 수요에 의해서 회복한다라고 생각합니다. 우리가 실행을 할 때 생각을 하신다면 이 실패에 대한 두려움도 많이 줄일 수 있다고 생각을 합니다. 그래서 오늘은 아 우리가 부동산 공부를 할 때 이게 정말 공부를 위한 공부가 아니라 정말 실행까지 나갈 수 있는 공부를 하려면 어떻게 해야 되는지에 대해서 말씀드렸습니다.