경매할 때 꼭 알아야 하는 경매 용어 정리를 해보려 합니다.. 경매 과정에서 나오는 용어를 모르면 어려운 부분들이 많습니다. 간단하게 용어의 개요와 이해도를 높이기 위한 예시를 들면서 설명하려 합니다.
강제경매 vs 임의경매
강제경매 : 그 자체는 채무자(돈을 빌린 사람)가 채권자(돈을 빌려준 사람)와 약속한 시간 내에 돈을 갚지 못하면 채권자가 채무자의 재산을 경매로 팔아 돈을 돌려받는다는 의미이다.
임의경매 : 근저당권은 돈을 빌려줄 때 대출증서 대신 돈을 빌린 사람의 부동산을 담보로 잡고 '대출 약속일까지 돈을 갚지 않으면 돈을 빌려준 사람이 마음대로 처분할 수 있다'는 의미를 설정한다. 근저당권을 설정하고 돈을 갚지 않으면 대출금 반환소송 없이도 담보로 잡은 부동산을 팔기 위해 경매를 신청할 수 있다.
경매 vs 공매
경매는 법원에서 하지만 공매는 한국자산관리공사에서 한다.
경매는 근저당권을 신청하거나 소송을 제기하여 진행되는데, 공매란 세금을 내지 않은 사람(부동산)의 자산을 강제로 매각하는 것이다.
낙찰 vs 낙찰 vs 패찰
경매는 누구나 공정하게 입찰에 참여할 수 있도록 한다.
▶ 낙찰 : 경매 입찰에서 최고가를 기록한 사람이 1등이다. 그 사람이 바로 '낙찰자'이다.
▶ 입찰 : 아무도 입찰하지 않은 사람
▶ 패배 : 낙찰받지 못한 사람
공동입찰
2인 이상의 1개 경매물에 대한 공동입찰을 말한다. 1/2 지분으로 아파트 1채에 부부 2명이 입찰하는 경우도 있고, 친구가 공동입찰하는 경우도 있다.
재매각 vs 신매각
낙찰 낙찰자가 나중에 잔금을 내지 않고 다시 경매를 진행하면 재매각이라고 하고, 입찰 후 가격을 낮춰 다시 경매를 진행하면 신매각이라고 한다.
집행관
경매 매각 절차를 진행하는 사람도 집행관이다. 나중에 인도명령을 집행하는 사람도 있다. 입찰법원에 가면 중간에 앉아서 경매를 주도하는 사람이 된다.
농지취득증명
농지를 매입할 때에는 '농지취득자격증명서'를 발급받아 매각결정일까지 경매법원에 제출해야 한다. 일반법인은 농지를 매입하거나 낙찰받을 수 없고, 개인, 영농조합법인만 낙찰받을 수 있다.
대지권 미등기(대지권 없음)
건물이 완공되면 아파트, 빌라, 오피스텔 등 집합건물에 대한 집합건물등기부가 작성된다. 다만, 이 집합건물의 등기부에는 일정한 사정에 의하여 대지권(대지에 대한 권리)이 기재되어 있지 않은 것을 말한다. 이 경우 입찰할 때는 주의하여야 한다. '대지권 없음'이라고 되어 있으면 경매에 부쳐질 수 있기 때문에 매우 저렴할 수 있지만, 나중에 대지를 가진 자에게 건물을 매각해야 할 수도 있기 때문에 피하는 것이 좋다. 건물의 등기부등본만 보고 '미등기 대지권'이나 '대지권 없음'을 판단하기 어렵고, 반드시 감정서를 살펴보아야 한다. 감정서에 대지지분의 감정가액을 함께 기재한 경우, 경락이 이루어지면 대지권을 함께 취득하므로 이 경우에는 참여할 수 있다.
말소기준권리
부동산의 등기부를 확인하면 앞에 있는 권리를 살리고 뒤에 있는 권리를 소멸시키는 권리를 '말소기준권리'라고 한다. 기본적인 저당권, 저당권, 압류, 압류, 압류, 경매개시결정의 등기, 임차권 등이 여기에 속하는데, 이 중 첫 번째가 소멸시효에 의한 권리이다.
소제주의 : 예를 들어 2010년 가압류, 2011년 근저당권이 설정일 때. 2010년 최초의 가압류가 소멸시효의 기준이 되어 나중에 설정된 권리는 소멸한다.
인수주의 : 별도로 법정지상권, 유치권 등은 낙찰로 소멸하는 것이 아니라 매수인이 가져갈 수 있다.
가압류 : 돈을 빌려주었으나 받지 못한 채권자 A는 B의 공장을 경매에 붙여 돈을 얻으려고 한다. 대여금 반환 소송에서 이겨야 경매를 신청할 수 있었고, 5~6개월 정도 소요된다. 경매를 할 때는 반드시 알아야만 B가 한동안 공장을 팔지 못하게 할 수 있다. 이를 '가압류'이라고 한다.
압류: 나중에 소송에서 승소한 A는 법원에 경매를 신청했는데, 경매를 시작하기로 결정하면 그때부터 B의 공장이 압류되는 것으로 표현된다. 즉 공장을 매각할 수 있는 권리가 법원으로 넘어간 것이다.
배당요구종기일
배당을 받은 채권자가 경매절차 중 배당을 청구해야 배당을 청구할 수 있는 마지막 날을 말한다. 임차인은 배당요구를 해야 한다.
사건번호, 물건번호
채권자가 경매를 신청할 때 법원에 붙이는 번호이다. 예를 들어 2023년 타경 2350처럼 붙어 있다.
물건번호는 각 물건에 개별적으로 붙어있는 번호이다. (1), (2), (3) 등으로 부여되어 있다. 입찰목록을 작성할 때 사건번호와 물건번호를 적어야 한다.
입찰보증금
경매에 참가하여 입찰할 때 참가자들이 내는 일종의 계약금이다. 일반적으로 최저매각가격의 10%이며, 재매각되면 보증금을 20%까지 높일 수 있다. 최저매각가격이 3억 원의 아파트를 입찰하기 위해서는 보증금 3천만 원이 필요하다.
잉여주의
경매는 몇 번의 입찰을 진행할 것인가? 경매 절차가 효과적으로 진행되면 경매를 신청한 채권자들에게 돈이 분배되고, 한 푼도 받지 못하면 경매는 취소된다.
차순위매수신고
최고액을 사용하여 낙찰받은 사람을 최고가 매수인이라 한다. 낙찰받은 사람이 잔금을 납부하지 않으면 2 순위자가 잔금을 납부하도록 하고, 2 순위자를 차순위매수신고인라고 한다. 그렇다고 해서 모두가 차순위 매수자가 될 수 있는 것은 아니다. (낙찰가-입찰보증금)을 초과한 자에 한해 후순위 매수신고를 할 수 있다.
감정평가보고서, 현황조사보고서
채권자가 경매를 신청하여 법원에 매각결정을 하면 감정평가사는 주택의 상태와 가치를 조사하는 조사평가를 실시한다. 임차인이 있는 경우 보증금 월세액은 얼마이며, 입주통지서 확정일자 등을 받았는지 등을 확인한다. 물건의 위치, 주변환경, 교통상황 등을 고려하여 감정평가액을 결정하는 감정평가를 실시한다. (이후 감정평가액을 기준으로 법원은 이 가격 이상으로만 매각할 경매물건의 최저매매가격을 정한다.) 각 조사내용은 현황조사서, 감정평가서, 매각명세서 등으로 작성되어 경매개시 1주일 전부터 법원에 비치되어 누구나 볼 수 있다.
매각물건명세서
목록 권리분석에 있어서 가장 중요한 문서 중 하나이다. 최종적으로 점검해야 할 자료이다. 쉽게 말해 경매물건에 대한 상품설명서라고 할 수 있는데, 매각기일 7일 전부터 대법원 경매정보사이트와 법원 오프라인에서 확인할 수 있다.
명도
낙찰받은 날부터 취득하여 잔금을 지급하나, 임대인이라 하더라도 현재 주택에 거주하는 자가 주택을 비우지 않는 한 적법하게 실소유권을 행사할 수 없다. 따라서 주택의 양도 또는 개간은 현재 거주하고 있는 임차인, 전소유자, 채무자가 주택을 경매에서 매수한 자에게 양도하고 집을 비우는 경우이다.