부동산의 경매는 크게 강제경매와 임의경매로 나누게 되는데, 강제경매와 임의경명 무엇인지 개요와 차이점을 알아보도록 하겠습니다.
1. 강제경매
법원에서 채무자의 부동산을 압류·매각하여 그 대금으로 채권자의 금전채권의 만족에 충당시키는 절차이다. 부동산에 대한 강제집행 방법으로는 강제경매와 강제관리의 2가지가 있는데, 양자는 모두 채권자의 신청에 의하여 개시되지만(78조 1항), 채권자는 그중 하나를 선택하거나 병용할 수 있다. 예컨대, 먼저 강제관리를 하면서 매각에 적당한 시기를 기다렸다가 강제경매를 할 수 있는 것과 같다. 부동산은 동산에 비하여 고가(高價)이고, 또한 이에 대한 권리자도 많을 가능성이 있으므로, 신중한 절차를 취하기 위하여 그 부동산의 소재지를 관할하는 지방법원이 취급하게 되는 통일적인 절차로써 행하여진다(79조). 즉, 집행법원은 채권자의 신청에 의하여 경매개시 결정을 하게 되고, 이에 따라 목적부동산을 압류하며(83조), 다음에 경매기일을 정하여 집달관에게 경매를 실시하게 하여 최고가의 경매신청인을 정하고, 다시 경락기일(競落期日)에 관계인의 진술을 들은 다음에 그 경락의 허가여부를 결정한다(104∼134조). 끝으로 경락허가결정이 확정되면 대금의 지급 및 배당요구를 한 각 채권자에 대한 배당기일(配當期日)을 정하여 배당절차를 행한다(145조). 경매에 의하여 취득한 부동산 소유권은 등기를 하지 않아도 효력을 발생한다(민법 187조). 이밖에 등록된 선박(船舶)에 대한 강제경매에는 약간의 특례가 인정되고 있다(민사집행법 172~173조). 일반 채권자가 채권을 증명하는 판결문과 같은 서류를 법원에 제출하여 부동산을 처분해 달라고 해서 부쳐진 경매. 경매신청서에 채권자의 성명과 주소, 채무자의 성명과 주소, 청구금액을 기재한 후 경매에 넘길 부동산 목록과 함께 경매의 원인이 된 채권을 집행할 수 있는 채무명의(판결정본 등)를 제출해야 한다. 반면, 임의경매의 경우 채무명의 대신에 저당권설정계약서(근저당권설정계약서)를 제출하면 된다.
2. 임의경매
담보권을 실행하는 경매를 말한다. 채무자가 채무를 이행하지 않을 때 근저당권 또는 전세권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차이다. 채무자의 채무불이행 시 채권자가 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기 등의 담보권을 실행하여 자신의 채권을 회수하는 법적절차를 말한다. 강제경매와 달리 별도의 재판을 거치지 않고 곧바로 법원에 경매신청을 할 수 있다.
3. 강제경매와 임의경매의 차이점
부동산을 입찰하여 구매하는 것의 기본적인 개념을 먼저 살펴보면 토지, 상가, 주택 등의 부동산은 가장 높은 금액을 제시한 사람에게 매각됩니다. 일반적으로 소유 목적으로 구입하는 경우가 많지만, 법원을 통한 경우에는 채무자로부터 돈을 받지 못한 상황에서 재산을 회수하려는 목적으로 참여할 수도 있습니다. 크게 부동산 임의경매 강제경매로 나뉩니다. 임의로 하는 것은 주택이나 건물과 같은 담보된 부동산에 대해 채무자가 빚을 원활하게 갚지 못한 경우, 채권자가 담보를 매각하는 과정입니다. 이러한 매각이 완료되면, 다른 채권자보다 먼저 채무 회수가 가능합니다. 채무 문제 외에도 채권 채무 관계로 취급되는 것이 가능한 여러 가지 법적 관계에서 채권자에 해당하는 쪽이 해당 절차를 통해 채권 행사를 하는 게 가능하게 된 것입니다. 반면 강제로 하는 것은 담보가 걸려있지 않은 부동산에 대해 채권자가 소송을 통해 판결받아 매각하는 경우입니다. 간단하게 설명하자면, 강제 진행은 국가의 힘을 도움으로 받아 부동산 매각이 허가된 상황에서 이루어집니다. 두 유형의 가장 큰 차이점은 담보권 설정의 유무입니다. 임의로 하는 건 이미 담보권이 설정되어 있어 집행권원이 필요 없지만, 강제로 진행하는 건 법원이 인정하는 과정을 거쳐야 합니다. 예를 들어 똑같이 채무 때문이라고 하더라도 이 상황에선 대여금 반환 청구 소송에서의 승소를 통해 집행권원을 얻고 나서야 이 절차를 진행하는 게 가능해집니다.